مالیات جدید در بازار مسکن
سرعتگیر سفتهبازی
دکتر تیمور رحمانی اقتصاددان کمیسیون تلفیق مجلس اخذ دو نوع مالیات از بخش مسکن را برای سال آتی در دستور کار قرار داده است. نوع نخست یعنی اخذ مالیات از خانههای خالی مربوط به اجرای یک قانون قدیمی اما اجرا نشده میشود.
مالکان خانههای خالی مطابق آنچه در اسفند سال ۹۲ در مجلس و در جریان اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم به تصویب رسید، از سال آینده مشمول پرداخت مالیات میشوند. طی سالهای گذشته مطابق با قانون به وزارتخانههای امور اقتصادی و دارایی و راه و شهرسازی فرصتی برای ایجاد بسترهای لازم جهت اخذ مالیات داده شد، از این رو به نظر میرسد احتمالا به دلیل برخی فشارها برای اجرایی شدن این نوع مالیات، این قانون مجددا در دستور کار قرار گرفته است. دو مساله درخصوص اجرایی شدن و اخذ این نوع مالیات وجود دارد. مساله نخست آنکه آیا وضع مالیات بر خانههای خالی از نظر اقتصادی دارای توجیه است یا خیر؟ در ایران به دلیل حاکم بودن شرایط تورمی، وقتی فردی خانهای را خریداری و آن را خالی از سکنه نگهداری میکند بهطور طبیعی انتظار دارد که در بلندمدت به میزان اجاره ضمنی، از محل خرید خانه کسب سود کند. در غیراینصورت و در وضعیتی که تورم عمومی و به تبع آن تورم موجود در بخش مسکن وجود نداشته باشد، فرد خریدار خانه از خالی نگه داشتن آن یک نوع زیان متحمل میشود. از این رو به نظر میرسد نمایندگان مجلس و سیاستگذاران بخش مسکن با پیشبینی ادامهدار بودن وضعیت تورمی در اقتصاد و بخش مسکن، به دنبال آن هستند تا از این طریق یک نوع ابزار کنترلکننده برای کاهش خانههای خالی از سکنه در بازار مسکن به وجود آورند. اما مساله دوم که به نوعی یکی از مهمترین دلایل اجرایی نشدن آن طی سالهای گذشته از تصویب قانون بوده است، دشواریهای موجود در تعریف «خانههای خالی از سکنه مشمول اخذ مالیات» است. به این معناکه مشخص نیست بهعنوان مثال آیا خانههای ویلایی واقع در مناطق شمالی کشور که صرفا برای گذران اوقات فراغت خریداری شده و اغلب اوقات سال خالی از سکنه است در این گروه قرار خواهند گرفت یا خیر. یا آنکه بخشی از ساکنان شهرستانهای کشور که برای گذران چندماهی از سال اقدام به خرید خانه در شهر تهران میکنند نیز مشمول پرداخت این نوع مالیات میشوند یا خیر. در واقع به نظر میرسد طی سالهای گذشته متولیان این امر نتوانستهاند به تعریف مشخصی برای تشخیص و شناسایی خانههای خالی برسند. دشواریهای اجرایی که در زمان تصویب قانون به آن بیتوجهی شده و بهطور طبیعی منجر به ایجاد تاخیر در فراهم شدن بستر اجرایی شده است. علاوه بر این، بهطور معمول شناسایی تعداد املاک موجود در یک کشور یا میزان خانههای خالی در سرشماریهای سراسری خود را نشان میدهد. یکی از مشکلات سرشماریها در شناسایی تعداد خانههای خالی آن است که هر چند سال یکبار، این سرشماریها انجام میشود در حالیکه وضعیت خانههای خالی، در طول کمتر از بازه زمانی سرشماری، مدام در حال تغییر است، به این معنا که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه، در طول یکسال یا حتی یک ماه، ممکن است در یک شهر یا کشور تغییر کند و در نتیجه، مشخصات املاک خالی نیز تغییر یابد.
اما اینکه در صورت اجرایی شدن، این نوع مالیات میتواند ابزاری بازدارنده برای کنترل سوداگری در بازار باشد یا خیر؟پاسخ آن است که بررسیهای انجامشده نشان میدهد در صورتی که نرخ تورم عمومی کشور همچنان یک روند صعودی را طی کند اخذ این نوع مالیات از دارندگان خانههای خالی از سکنه میتواند در حکم یک نوع جریمه به سود ناشی از خرید خانه باشد. چراکه بهطور طبیعی در صورت بالا بودن نرخ تورم عمومی کشور، بخشی از افراد دارای منابع مالی بخش مسکن را بهعنوان محلی برای سرمایهگذاری بلندمدت دارایی خود انتخاب میکنند. بنابراین بخش مسکن حتی با وجود پیشبینی چنین جرایم مالیاتی، همچنان یکی از داراییهای جذاب باقی میماند و نمیتوان بهطور قطع امیدوار بود این نوع مالیات بتواند ابزار کنترل سوداگری در بازار مسکن باشد. برای آنکه این مالیات بتواند اثرگذاری گستردهای در بازار مسکن داشته باشد باید نرخ مالیات بر خانههای خالی نسبت قابلتوجهی از ارزش روز ملک باشد تا بازدارندگی برای بهرهبرداری صفر از ملک، نزد مالک ایجاد کند. در صورتی که نرخ این نوع مالیات، ناچیز تعریف شود، بود و نبود آن تفاوتی در بازار ملک ایجاد نخواهد کرد و اثری بر رفتار سوداگران نخواهد داشت.
نوع دوم مالیات پیشبینیشده برای بخش مسکن در سال آینده نیز اخذ مالیات از خانههای لوکس است که در کنار اخذ مالیات از اتومبیلهای لوکس لحاظ شده است. این نوع مالیات نوعی جایگزین برای مالیات بر درآمد افراد است. چراکه در وضعیت کنونی، که در کشور نظام مالیات بر مجموع درآمد وجود ندارد، بنابراین شناسایی افراد دارای درآمد سطح بالا در جامعه امکانپذیر نیست. از این رو در نبود چنین نظامی، اخذ این نوع مالیات میتواند یک جایگزین برای اخذ مالیات از افراد با درآمد بالا باشد. با وجود فرض چنین کارکردی، اخذ این نوع مالیات از دهکهای بالا میتواند به توزیع عدالت کمک کند و تا حدودی بازتابهای مناسبی در سطح جامعه داشته باشد. به ویژه آنکه مطابق با پیشبینی نمایندگان مجلس، قرار است این مالیات از خانههای با ارزش ۱۰ میلیارد تومان و بیشتر اخذ شود هرچند این خانهها سهم زیادی از بازار املاک ندارند.
عایدی سرمایه در تور دولت
فخرالدین زاوه اقتصاددان بازار مسکن کشور نیازمند اصلاحات گوناگون در حوزههای مختلف است. مالیات یکی از این حوزهها بهشمار میرود. برخی مفاد پیشنویس لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، یکی از موضوعات مورد بحث فعالان حوزه مسکن در هفتههای اخیر بهشمار میرود. در پیشنویس فعلی، مالیات بر عایدی سرمایه مسکن با هدف مقابله با فعالیتهای سوداگرانه مخرب و مالیات بر املاک مسکونی (با مجموع ارزش بیش از ۵۰ میلیارد ریال) با هدف توزیع ثروت پیشنهاد شده است.
باتوجه به چالشیتر بودن مالیات بر عایدی سرمایه نخست به این موضوع میپردازیم. درک نگارنده آن است که هدف اصلی از مطرح شدن مالیات بر عایدی سرمایه در کشور جلوگیری از سفتهبازی (در معنای خریدوفروش سریع با هدف کسب سود در کوتاهمدت) است. برخی مطالعات معتقدند مالیات بر املاک یا مالیات بر عایدی سرمایه ناکارآمدی خود را در جلوگیری از تشکیل حباب قیمت مسکن در کشورهایی مثل ایالات متحده یا کرهجنوبی نشان داده است، اما برای بررسی دقیق و کارشناسی علاوه بر بررسی جزئیات قانون، باید دید در صورت پیادهنشدن چنین سیاستی (Counterfactual) میزان حباب مسکن در این کشورها به چه مقدار میرسید. بنابراین آموزه این مشاهدات (در سطح مورد بررسی) میتواند آن باشد که این ابزار احتمالا به تنهایی برای جلوگیری از حباب در بازار مسکن کافی نیست و باید با سیاستهای مکمل دیگری پشتیبانی شود. در این نوشتار بیش از این به این بحث مفصل نمیپردازیم که تاثیر این ابزار بر ایجاد حباب در بازار مسکن چیست یا آنکه آیا در شرایط کنونی اقتصاد ایران، ممانعت از خریدوفروش سفتهبازانه کمکی به بهبود وضع بازار مسکن میکند یا خیر، بلکه سعی میکنیم برخی نکات را که به پیادهسازی موثر این مالیات کمک میکند مرور کنیم، زیرا پیادهسازی مالیات بر عایدی سرمایه ظرافتهای متعددی دارد که درصورت بیتوجهی به آنها این ابزار کارکردهای مثبت خود را بروز نخواهد داد. بهویژه در کشوری مثل ایران با تورمهای مزمن دورقمی و ضعف بسترهای اطلاعاتی باید برای تنظیم این قانون متناسب با شرایط کشور دقت بیشتری به خرج داد.
برای اظهارنظر درباره مالیاتهای نامبرده باید هدف سیاستگذار را مورد توجه قرار داد. هرچند هدف اصلی از مالیاتستانی تامین منابع مالی برای هزینههای عمومی است، اما از آنجا که مالیاتها بر عملکرد و تصمیمگیریهای اقتصادی افراد تاثیر میگذارد، میتوان از این ابزار برای همسو کردن تصمیمگیریهای افراد با منافع جمعی بهره برد، در این حالت افراد بهصورت درونزا و براساس انگیزههای شخصی، تصمیمهای نزدیکتر به بهینه جمعی را برمیگزینند. بهنظر نمیرسد هدف اصلی سیاستگذار از وضع این مالیاتها درآمد و تامین مالی هزینههای عمومی باشد (البته کسب درآمد ممکن است یکی از اهداف فرعی سیاستگذار باشد)، چه در اینصورت هم رویکردهای بهتر و کارآمدتری وجود دارد و هم آنکه در شرایط فعلی بازار مسکن–که احتمالا در آینده نزدیک هم تداوم خواهد یافت- وضع مالیاتهای بیشتر تاثیر منفی بر فعالیت در بازار برجا خواهد گذاشت. بنابراین تصور نگارنده آن است که هدف اصلی از وضع این مالیاتها ساماندهی بازار مسکن و تاثیرگذاری بر انگیزههای افراد برای فعالیت در این حوزه است.
هرچند مالیات بر عایدی سرمایه از جنس مالیات بر سرمایه است ولی باید توجه داشت که برخلاف مالیات بر سرمایه که در علم اقتصاد درباره آن دیدگاهها و مقالات مختلف و متضادی وجود دارد (از بهینه دانستن معافیت مالیاتی سرمایه تا نرخهایی بالاتر از مالیات بر درآمد)، به نظر نگارنده چنانچه به مالیات بر عایدی سرمایه مسکن از دریچه زیر نگریسته شود تصمیمگیری درباره ضرورت این مالیات سادهتر از بسیاری از انواع مالیات بر سرمایه است.نخستین مساله آن است که برای خریدار مصرفکننده، مسکن بیش از آنکه کارکرد سرمایهگذاری داشته باشد کارکرد مصرفی دارد و در عمل بسیاری از کارکردهای سرمایه را ندارد، بنابراین توصیه کلی آن است که ملک مصرفی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد.
دوم، در ایران ارزش املاک به دو دلیل اصلی رشد میکند: اول اینکه تورم عمومی ناشی از افزایش نقدینگی که الگوی تقریبا پلکانی قیمت اسمی مسکن (جهشهای نسبتا سریع در پی ثبات نسبی چندین ساله) در اغلب مواقع برای همگامی (هرچند با وقفه زمانی) با تورم عمومی رخ میدهد. بخش دیگری از افزایش قیمت ناشی از افزایش مطلوبیت موقعیت ملک در اثر توسعه شهر و بهبود دسترسیها و خدمات است. با توجه به آنکه مسکن کالایی تجارتپذیر (tradable) نیست، بنابراین، موقعیت نقش مهمی در ارزش ملک ایفا میکند. رشد شهر و افزایش دسترسیها، زیرساختها و سایر خدمات که منابع آن از محل بودجه عمومی تامین شده است، میتواند اثر جانبی مثبتی بر ارزش املاک آن منطقه داشته باشد. از این منظر مالک بدون صرف هزینه صاحب منفعتی شده که ناشی از عمل و هزینهکرد منابع عمومی است، بر این اساس این ارزش افروده را میتوان منتسب به همگان دانست و با کسب مجدد این ارزش، آن را به عموم برگرداند (Value capture). مالیات بر عایدی سرمایه ابزاری برای این فرآیند است. از این منظر مالیات بر عایدی سرمایه یک ملک در شکل ایدهآل آن باید دربرگیرنده کلیه ارزشهای واقعی (و نه اسمی) که در اثر عواملی همچون توسعه شهر و افزایش دسترسیها، زیرساختها و سایر خدمات (غیر از سرمایهگذاری مستقیم مالک) در آن ایجاد شده است، باشد، تا بتوان این منافع را از منتفع خصوصی بازستاند و بهعموم بازگرداند و بهطور مثال دوباره صرف توسعه شهر کرد. براین اساس مشخص است که در اقتصادی با تورمهای مزمن بالا (مثل ایران) حتما باید رشد ارزش اسمی ناشی از تورم که ارزشی واقعی نصیب مالک نکرده است، از محاسبات مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه خارج شود.
مالیات سالانه بر املاک گرانقیمت نیز یکی از روشهای ممکن برای تامین منابع هزینههای عمومی است. هرچند به نظر نگارنده در دنیای امروز کسب درآمد و مالیاتگیری با روشهای کارآمدتری -که اعوجاج کمتری ایجاد میکنند و منصفانهتر هستند– امکانپذیر است اما بههر حال میتوان منطق حاکم بر این مالیات را مشابه مالیات تصاعدی (progressive) از ثروت با یک سطح معافیت در نظر گرفت. مانند هر قانون دیگر، جزئیات طراحی و سازگاری با سایر قوانین اهمیت بسزایی در کارآیی این قانون ایفا میکنند. بهطور مثال اینکه چرا داراییهای مختلف یک فرد (مثل ماشین و خودرو) بهطور جداگانه مبنای مالیات قرار میگیرند و نه مجموع ثروت وی، مساله مهمی است که جای بحث و بررسی بیشتری دارد. همچنین بدیهی است تثبیت ارزش اسمی املاک مشمول معافیت مالیاتی در اقتصادی مانند ایران، رویکرد مناسبی نیست. اما همچنان بهنظر نگارنده مهمترین مسالهای که نیازمند تدقیق است فلسفه و منصفانه بودن این مالیات است.
بهطور کلی، نکته مهم دیگری که در این میان شایسته توجه است افزایش کیفیت قانوننویسی در ایران و توجه به جزئیات، ظرایف و سازگاری با سایر قوانین و شرایط خاص کشور در مرحله طراحی و تنظیم قوانین است، در شرایطی که صحبت از بررسی و تصویب قوانین مختلفی در حوزه ساختمان و مسکن مطرح است توجه به این نکته ضروری است که قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مواد مختلفی از قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ (در حوزه مسکن) هرچند هر دو قوانین نسبتا جدیدی هستند، اما بهعلت ضعف قانوننویسی در مرحله اجرا با مشکلات متعددی مواجه شدهاند، بنابراین شایسته است دقت بیشتری در سازوکار قانون نویسی و مراحل بررسی و تصویب مفاد قانون انجام پذیرد.
نکته آخر آنکه بهنظر میرسد در سالهای اخیر دولت در مواجهه با مشکلات مالی، تاکید مضاعفی بر اخذ مالیات از برخی قشرهای جامعه دارد و توجه خاصی به افزایش پایهها و نرخهای مالیاتی نشان داده است، این امر در شرایط نامناسب اقتصادی میتواند فشار مضاعفی بر فعالان و کل اقتصاد وارد کند. هرچند تنها بر این مبنا نمیتوان این قبیل اقدامات را توصیه نکرد، اما نکته مهم آن است که به نظر میرسد در این میان، توجه به رویکرد مهمتر و بنیادینتر یعنی اصلاحات ساختاری و رفع موانع کسبوکار مغفول مانده است. بهثمر رساندن این قبیل اصلاحات که وظیفه دولت -در معنای عام آن- است، شایسته توجه اساسی، برنامه و تلاش مضاعف است و نتیجه آن بزرگ شدن کیک اقتصاد و افزایش درآمدهای مردم و دولت، هر دو، خواهد بود.
شارژ لاکچرینشینان
نرگس رزبان کارشناس بازار مسکن به موجب بند ۲ الحاقی تبصره ۶ لایحه بودجه سال ۱۳۹۹، واحدهای مسکونی گرانقیمت مشمول مالیات سالانه شدهاند. مطابق با مفاد تبصره مذکور واحدهای مسکونی با ارزش بالای ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات سالانه به نرخهایی مطابق مندرجات جدول ۱ خواهند شد.بر این اساس مالیات متعلقه به یک واحد مسکونی برای چند نمونه ملک فرضی (در صورت اجرای این قانون) به شرح جدول شماره ۲ خواهد بود.
با توجه به اینکه ایران کشوری است که اغلب نرخهای بالای تورم را تجربه میکند، وضع مالیاتهای مبتنی بر پایه دارایی همواره با مخالفان و موافقان متعددی همراه و دیدگاهها و نظرات هر دو گروه در این زمینه قابل تامل بوده است. بروز تورم دو رقمی و در برخی سالها فزاینده، پدیدهای است که بهرغم افزایش اسمی قیمت داراییها، افزایش واقعی ثروت را (مگر در شرایط و گروههای خاص) به دنبال نداشته است و در عوض با ایجاد شکاف قابل ملاحظه در قیمت اسمی داراییها، منجر به فزونی فاصله طبقاتی و ایجاد شکاف بین گروههای مختلف درآمدی شده است. مالیات بر املاک گرانقیمت در زمره مواردی است که نظرات متعدد و بعضاً موافق و مخالف بسیاری را به دنبال داشته است. در باب مالیات بر املاک گرانقیمت وفق پیشنهاد بودجه ۹۹ و مزایا و معایب آن چند نکته حائز اهمیت است که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
مالیات بر املاک گرانقیمت چیست؟
مالیات پیشنهاد شده در بودجه سال ۱۳۹۹ در واقع مالیات بر املاک گرانقیمت است که در برخی کشورها مسبوق به سابقه است. مالیات بر املاک گرانقیمت در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف بر حسب ارزش سند اخذ میشود.بدیهی است افرادی که در واحدهای مسکونی گران قیمت که اغلب دارای متراژ بالا هستند، سکونت دارند، بهصورت خودکار بخش زیادی از یارانههای دولت (یارانه انرژی به منظور تهویه، گرمایش و سرمایش) و خدمات شهری را به خود اختصاص میدهند که در مقایسه با سهم سایر خانوارها قابل ملاحظه است. طبیعی است که در چنین مواردی فرد باید هزینه استفاده بالاتر از میانگین خدمات شهری را بپردازد.به منظور وضع این مالیات می توان املاک را در محدودههای قیمتی مشخص طبقهبندی کرد و سپس برای محدودههای قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص پایینتر باشند مشمول معافیت خواهند بود.
اهم مزایای مالیات بر املاک گرانقیمت
مالیات بر خرید املاک گرانقیمت عمدتا کارکردهای تخصیصی مالیات را محقق میسازد اما نقش چندانی در مولفههای اصلی بازار مسکن ایفا نمیکند.کارکردهای تخصیصی و توزیعی این نوع مالیات، غالب است و میتواند در کنترل شکاف طبقاتی موثر واقع شود.با توجه به عدم شفافیت درآمد افراد در ایران و در نتیجه عدم اخذ مالیات درآمدی بهینه و کارآمد، نقص مالیات بر درآمد افراد ثروتمند با وضع پایه مالیاتی حاضر تا حدودی پوشش داده میشود.
اهم معایب و ملاحظات
اخذ این نوع مالیات با تغییر رویکرد از مالیات بر دارایی به مالیات بر درآمد تطابق ندارد. البته شایان توجه است که اخذ مالیات بر درآمد در ایران نواقص و مشکلات فراوانی دارد که صرفا درصد ناچیزی از اهداف موردنظر را پوشش میدهد.حد قیمتی در نظر گرفته شده برای املاک مشمول مالیات، به گونهای انتخاب شده که صرفا تعداد کمی از املاک را شامل میشود. بهعنوان مثال حتی در شهر تهران که از بالاترین قیمت مسکن در سطح شهرهای کشور برخوردار است، تنها حدود ۵/ ۳ درصد از املاک، بالای ۱۰ میلیارد تومان ارزش دارند. طبیعتاً در سایر مناطق کشور این عدد بسیار پایینتر است. بنابراین دامنه شمول این پایه مالیات و درآمد حاصل از آن قابل توجه نخواهد بود.
اجرای این نوع پایه مالیاتی مستلزم فراهم بودن زیرساختهای فناوری اطلاعات و وجود سامانههای اطلاعاتی است که امکان شناسایی املاک مشمول و تمیز موارد استثنا را داشته باشد. درحالیکه بانکهای اطلاعاتی موجود در کشور در حال حاضر فاقد چنین امکانی هستند و بررسی تجربه تلاشهای پیشین برای راهاندازی سامانهها و تکمیل زیرساختهای اطلاعاتی حاکی از آن است که فراهم کردن این امکان در کوتاهمدت امری تقریباً غیرممکن است.تعیین قیمت املاک، خود محل ابهام است. مسکن یک کالای کاملا ناهمگن و قیمتگذاری در آن دشوار است. در این راستا استفاده از مشاورین املاک برای تعیین قیمت واحدهای مشمول مالیات به دلیل وجود تعارض منافع دولت و مالک نمیتواند مطلوب باشد.با توجه به نقص و فقدان سامانههای اطلاعات و دشواری مبتلابه ارزشگذاری املاک، شناسایی و اخذ این نوع مالیات برای دولت واجد هزینه زیادی خواهد بود.تدوین آییننامه و ضوابط مربوط به شناسایی و قیمتگذاری املاک فرآیندی زمانبر است که با توجه به یکساله بودن قوانین بودجه و فوریت زمانی آن، امکان عملیاتی شدن ضابطه حاضر را با ابهام مواجه میکند.
نکته قابل توجه دیگر این است که در شرایط وجود تورم در اقتصاد کشور، ارزش اسمی و واقعی داراییها مرتبا از یکدیگر فاصله گرفته و ارزیابی ارزش املاک براساس یک معیار ثابت از ارزش اسمی در سنوات مختلف میتواند موجب دور شدن از عدالت مالیاتی شود. لذا ضوابط حاکم بر اجرای این نوع مالیات از جمله نرخ، دامنه شمول، نحوه قیمتگذاری، اجرا و... باید قابلیت انعطاف داشته و به اقتضای شرایط اقتصاد کشور و بازار مسکن قابل تغییر باشد.بدیهی است تدوین هر ضابطه اقتصادی از جمله اعمال پایههای مالیاتی جدید مستلزم بررسی ملاحظات اقتصادی و اجتماعی خاص هر کشور در راستای حداکثرسازی منافع اقتصادی و اجتماعی عامه جامعه است که اخذ مالیات از املاک گرانقیمت نیز از آن مبرا نبوده و چنانچه بتوان اشکالات آن را در تطابق با ملاحظات اقتصادی و اجتماعی مرتفع کرد، میتواند نقش نسبی و حداقلی در تحقق برخی کارکردهای مالیاتی ایفا کند.
این مطلب برایم مفید است
2 نفر این پست را پسندیده اند
