منطقه خطر در سیاستگذاری
اما در کنار این اقدام اصلی، دولت و به ویژه متولی بخش مسکن از ورود به چند حوزه باید خودداری کند. نخست تلقی اشتباه از پیشرو بودن بخش مسکن و ایجاد یک رونق انحرافی در بازار معاملات مسکن به هر شکل ممکن است. اگرچه در تئوریهای اقتصادی بر نقش پیشران مسکن در تحولات اقتصادی اشاره شده است، اما بررسیها نشان میدهد این نقش در بلندمدت و در تمامی ادوار رونق بخش مسکن بهطور ثابت وجود ندارد؛ به خصوص در اقتصاد ایران به دلیل وجود نوعی عدم توازن ساختاری بین بخش مبادلهای و غیرمبادلهای اقتصاد، هیچ همبستگی معناداری بین رشد ساختمان و مستغلات و رشد اقتصاد ملی مشاهده نمیشود. سالهای رونق ساختمان و مستغلات اکثرا با افول اقتصاد ملی همراه بوده است؛ طوری که در سالهای ۸۶ و ۸۷ بخش مستغلات ۸ درصد، ساختمان ۱۸ درصد و تولید ناخالص داخلی ۲ درصد رشد یافته است. همچنین در سال ۹۴، افزایش ارزش افزوده ساختمان و مستغلات به بیش از ۹/ ۲ برابر ارزش خود در سال ۷۰، افزایش تولید ناخالص داخلی کشور به ۲ برابر ارزش خود در سال ۷۰ و متوسط نرخ رشد سالانه ارزش افزوده ساختمان و مستغلات ۷/ ۴ درصد در بازه زمانی سالهای ۷۰ تا ۹۴ رسید. همچنین متوسط نرخ رشد سالانه تولید ناخالص داخلی کشور به غیر از ارزش افزوده ساختمان و مستغلات ۸/ ۲ درصد بوده است. این آمارها نشان میدهد بخش مسکن دستکم در وضعیت موجود نمیتواند عامل پیشران اقتصاد کشور محسوب شود، بنابراین اقدام سیاستگذار و متولی بخش مسکن در جهت داغ کردن بازار معاملات و افزایش حجم معاملات به هر شکل ممکن عمدتا به رونق بازار برای گروههای متوسط به بالا منجر میشود و برای گروههای متوسط رو به پایین نتیجهای نخواهد داد و نهایتا به ایجاد یک رونق انحرافی منتهی میشود.
دوم آنکه متولی بخش مسکن باید بداند افزایش وامهای سمت تقاضا به تنهایی نمیتواند به کاهش مشکلات بخش مسکن کمک کند. این در حالی است که طی ماههای اخیر از سوی برخی متولیان پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن به سقف ۳۰۰ میلیون تومان ارائه شده است. اما نکته مهم آن است که اینگونه وامهای خرید مسکن به دلیل اقساط ماهانه بالا، برای گروههای متوسط به بالا مناسب است. بنابراین با افزایش سقف وام خرید مسکن، عمدتا افراد توانمندی که مالک هستند برای خرید مسکن دوم به اخذ این وام اقدام میکنند. در این صورت میتوان گفت فایده اجتماعی زیادی برای خانهدار کردن اقشار متوسط و کمدرآمد ندارد و فقط میتواند به افزایش سطح قیمتها منجر شود.
در عین حال به نظر میرسد فرمول مناسب برای تجهیز اقشار میاندرآمد تدارک «وامهای ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی» است. به این ترتیب از یکسو سمت عرضه برای ورود به بازار ساخت وساز تحریک میشود، چراکه تضمین فروش واحدهای ساخته شده را به دست میآورد و از سوی دیگر قدرت خرید متقاضی افزایش پیدا میکند. این نوع از وام ساخت میتواند به ساخت وساز روی بخشی از اراضی وزارت راه و شهرسازی تعلق گیرد. البته اعطای وام روی این اراضی به معنای ورود مستقیم دولت یا وزارت راه و شهرسازی به حوزه ساخت وساز نیست. چراکه ورود مستقیم دولت به ساخت وساز یک خط قرمز اصلی در این حوزه است. اما وزارت راه و شهرسازی باید از موجودی اراضی خود در قالب طرحهای عملیاتی معین که ساخت آن بر عهده نهادهای غیردولتی است استفاده کند. در کنار تدارک این وام برای اقشار میاندرآمد، متولی بخش مسکن میتواند با همکاری سازمانهای اجتماعی همچون کمیته امداد، بهزیستی و...به تدوین برنامه اقدام مشترک وارد شود.
علاوه بر حوزه مسکن، سیاستگذار جدید حوزه مسکن باید تدبیر جدیدی برای حل ابرچالش حوزه شهرسازی یعنی وابستگی بالای نظام درآمدی شهرها به حوزه ساختوساز داشته باشد. مهمترین اقدام دولت در این زمینه، داشتن اراده سیاسی برای تغییر ریل مالیه شهرها است. در صورتی که اراده سیاسی وجود داشته باشد، وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت مسکن میتواند با تصویب لایحه درآمدهای پایدار، حجم درآمدهای ناپایدار و متکی به بازار ساخت وساز را تا سال ۱۴۰۰ در یک سطح مناسب کاهش دهد.
حوزه دیگری که دولت باید اقدام اساسی با توجه به خطوط قرمز انجام دهد «بازآفرینی شهری» است. الگوی پیشنهادی دولت به شکل انبوهسازی در بافت فرسوده در صورتی که منجر به افزایش قیمت زمین شود، نمیتواند نتایج موفقی در پی داشته باشد. از این رو یک هشدار جدی باید به دولت داده شود که اگر گمان میکنند اجرای پروژههای ساختمانی انبوه توسط بخش خصوصی و افزایش سطح قیمتهای محدوده قدیمی شهرها، جریان نوسازی را شکل میدهد،چنین نیست. بلکه افزایش قیمت در محدوده قدیمی شهرها منجر به رانش گروههای ساکن در این محدودهها به خارج از محدوده اصلی شهرها میشود که مشکلات مربوط به این حوزه را دوچندان میکند. از این رو اجرای موفقیتآمیز طرح انبوهسازی برای نوسازی بافت فرسوده محل شک و تردید است.
