طرح یک میلیونی مسکن از زاویه دیگر
برآورد تقاضا در سالهای آتی
دکتر غزال راهب صاحبنظر و پژوهشگر مسكن، معماري و شهرسازي طرح مسکنسازی میلیونی (ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال) که بهتازگی مطرح شده، بر مبنای یکی از تکالیف تعیینشده در قانون جهش تولید مسکن به تصویب رسیده و جنبه قانونی یافته است؛ قانونی که براساس تبصره «یک» ماده «یک» آن، دولت مکلف شده است، سالانه یکمیلیون واحد مسکونی تولید و عرضه کند.
سوال مهم این است که عدد تولید و عرضه یکمیلیونی از کجا آمده است؟ در وهله بعد باید دید که آیا این میزان ساختوساز و عرضه جدید به بازار، نیاز واقعی تلقی میشود؟ درحالی که در خود ماده «یک» فصل «یک» به تامین نیاز براساس طرح جامع مسکن در شهرها اشاره شده است، آدرس نیاز اصلی بازار مسکن کجاست؟ در جریان نیازسنجیهای مسکن و زمانی که صاحبنظران به موضوع ورود کرده و نیاز به مسکن را برآورد میکنند، میزان نیاز به تامین مسکن برای بازه دهساله حدود ۱۰میلیون در نظر گرفته میشود که عدد یکمیلیون در سال از این بخش استخراج شده است.
اما برای پاسخگویی به پرسشهایی که مطرح شد، در وهله اول صرفنظر از اینکه رقم و تعداد این ساختوسازها چگونه برآورد میشود (که این موضوع نیز به نوبه خود جای بحث و بررسی دارد) بهتر است، بحث را از این زاویه مورد بررسی قرار دهیم که ریشه تعیین و اعلام این عدد کجاست و کدام مولفهها و پارامترها کنار هم قرار گرفتهاند تا عدد ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال و چهار میلیون واحد طی چهار سال دولت سیزدهم به دست آید؟
این رقم، مشتمل بر چند مولفه است. یکی از این مولفهها محاسبه و برآورد تعداد افراد و خانوارهای فاقد مسکن است. تعداد فاقد مسکنها از کسر تعداد خانوار از تعداد خانههایی که بعد از کسر تعداد خانههای خالی محاسبه میشود، باید حاصل شود.
البته نباید از نظر دور داشت که این مولفه جای بحث و بررسی دارد. در حال حاضر، نرخ رشد جمعیت بهشدت کاهش پیدا کرده است؛ هرچند در سن تشکیل خانواده هستیم. در واقع متولدین دهه ۶۰ هنوز در سن تشکیل خانواده قرار دارند و از این رو افزایش نیاز به عرضه جدید، متناسب با تعداد خانوارهای تازه تشکیلشده در نتیجه ازدواج این افراد همچنان وجود دارد. در برنامهها و سیاستهای مسکن نیز لزوما ارتباط زیادی با نرخ رشد جمعیت نداریم، بلکه در این زمینه تعداد خانوار از اولویت برخوردار است؛ یعنی آنچه در برنامهریزیها و سیاستهای عرضه مسکن باید مورد توجه قرار گیرد، تعداد خانوارهایی است که تشکیل میشود و نیازمند مسکن است. بهرغم پایینآمدن نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد خانوار پایین نیامده که یکی از دلایل عمده آن، افزایش تعداد خانوار تکنفری است؛ خانوارهایی که مخاطبان ویژه برنامهریزی مسکن (از نظر متراژ و سایر شرایط) هستند و باید مورد توجه قرار گیرند.
به هر حال، شاید این مساله، یعنی نرخ رشد جمعیت نیز برای یک انبوهساز امروز مهم باشد، اما دولتی که قصد دارد برنامهریزی پایدار و توسعه مداوم در امر مسکن داشته باشد، قطعا باید ۲۰ سال بعد و ۵۰ سال بعد این تغییرات را نیز در نظر بگیرد. در مجموع، براساس برآوردها نیاز دهساله کشور از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به دو مولفه رفع کمبود مسکن و نیاز به خانه جدید در روستاها حدود ۷۷۶هزار واحد و در شهرها حدود ۴/ ۷میلیون واحد است.
علاوه بر دو مولفه مذکور، خانههایی که در بافت فرسوده قرار دارند یا واحدهای مسکونی فرسوده، از دیگر مولفههای موثر در این زمینه هستند. این موضوع نیز براساس شاخصهای فرسودگی یا شاخصهای قرارگیری در بافت تعیین شده که برای شهرها حدود ۳میلیون و برای روستاها حدود ۳/ ۲میلیون واحد در بازه دهساله است. توجه به این مطلب ضروری است که مفهوم خانه فرسوده روستایی با خانه فرسوده شهری متفاوت و نیازمند برنامهریزی متفاوت است. جمعبندی این سه پارامتر، بهعلاوه نیاز به ذخیره مسکن نشان میدهد که سیاستگذار بخش مسکن باید برای تامین یکمیلیون واحد مسکونی برنامهریزی کند، نه اینکه الزاما آن را بسازد. درواقع دولت باید برای تامین این میزان، مدیریت و برنامهریزی کند؛ نه اینکه به همین میزان مسکن تولید کند. میزان تولید مسکن شهری بحث مهمی در کنار وجوه دیگر نوسازی در بافت فرسوده و مسکن روستایی است که این میزان ۷/ ۴ میلیون واحد مسکونی برای ۱۰ سال یا حدود ۴۷۰ هزار واحد مسکونی در سال است. عدد را نباید در مفهوم دیگری به کار ببریم. همانطور که اشاره شد، از این میزان، بخش قابل توجهی به بافت فرسوده و ساختوساز روستایی اختصاص پیدا میکند. در مسکن مهر با تمام تسهیلاتی که در قوانین در نظر گرفته شده بود تا اولویت ساخت واحدهای مسکونی در بافت فرسوده باشد و در واقع در جلسات هم تاکید شده بود که این موضوع در اولویت قرار بگیرد، اما شاید تنها حدود ۱۰ درصد از برنامه ساخت بیش از ۲میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده تحقق یافت. بنابراین این خطر وجود دارد که مجددا غفلت از بافت فرسوده و عدم تخصیص سهم مناسب طرح مسکنسازی به بافتها و واحدهای فرسوده، تکرار شود. به این ترتیب، خیلی مهم است که مساله نیاز به یکمیلیون واحد مسکونی را تنها بهعنوان نیاز به ساخت و تولید مسکن در همین تیراژ (ساخت سالانه یکمیلیون مسکن) در نظر نگیریم و رویکرد مدیریت و برنامهریزی به آن داشته باشیم. حتما باید این اقدام از عنوان ساخت به عنوان تامین تغییر کند و در مدیریت و برنامهریزی نیز تامین به جای ساخت، در اولویت قرار گیرد. برای دستیابی به این هدف، در وهله اول بسیار مهم است که سیاستگذار مسکن، ظرفیتهای خود را در این زمینه شناسایی کند و نسبت به آنها مطلع باشد. هر سال، سازندههای بخش خصوصی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در حالت حداقلی احداث میکنند. در فاصله سالهای ۹۴ تا ۹۸، در فصول مختلف و در هر فصل بهطور متوسط، بین ۸۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شده که ۹۲درصد از این ساختوسازها مربوط به بخش خصوصی و ساختوسازهای خصوصی بوده است. تعاونیسازی و دولتیسازی تنها حدود ۸درصد از این سهم را داشتهاند. آنچه مهم است، اینکه در سالهای اخیر، نیاز و ضرورت عرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ مطرح و تا حدی نیز تقویت شده بود، اما هماکنون مجددا شاهد افزایش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی بزرگمتراژ هستیم. این موضوع نشاندهنده آن است که بازار مسکنسازی خصوصی ما اساسا نیاز بازار را بهدرستی درک نکرده، آن را به میزان کافی تشخیص نمیدهد و سراغ لوکسسازی به جای مصرفیسازی رفته است. اینها حرفهای جدیدی نیستند و پیشتر نیز عنوان شدهاند، اما اتفاق مهم این است که زمانیکه دولت و سیاستگذار بخش مسکن، تجربه سالهای قبل را در اختیار دارند، چرا باید مجددا تجارب ناموفق قبلی را تکرار کرده و به این تجارب بیاعتنایی کنند؛ یعنی به جای اینکه سیاستهایی در راستای تسهیلگری و تامین مسکن در پیش بگیرند، این سیاستها را رها کرده و خود وارد عمل شده و سالانه اقدام به ساخت میلیونی واحدهای مسکونی برای تامین نیاز جامعه به مسکنکنند. چرا سیاست هماهنگسازی عرضه و تقاضا نتوانسته است راه خود را پیدا کند؟
یکی از اتفاقات بسیار مهمی که در این زمینه میتواند صورت بگیرد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی با مشوقهایی است که عرضه بخش خصوصی را به سمت تقاضاهای واقعی جامعه سوق دهد. در واقع، سیاستگذار بخش مسکن و دولت باید در وهله اول در نقش مدیریت و برنامهریزی وارد عمل شوند تا عرضه و تقاضای مسکن موجود از سوی بخش خصوصی را هماهنگسازی کنند.
ترغیب و تشویق، تسهیلگری و هدایت سمت عرضه مسکن و سازندههای خصوصی به ساخت واحدهای مسکونی در استطاعت و کوچکمتراژ، سیاستی است که بهطور قطع باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد. این سیاست باید قبل از هر اقدامی در بازار مسکن اجرایی شود. در این زمینه نیز برخی محدودیتهای قانونی و شهرسازی در مسیر سازندهها وجود دارد که باید نسبت به رفع این محدودیتها و تسهیل ساخت واحدهای کوچکمتراژ در مناطق مصرفی و محل جستوجوی خانوارهای فاقد مسکن اقدام موثر و بهموقعی صورت بگیرد. ظرفیت مهم دیگری هم در زمینه مسکن جای بحث دارد؛ خانههای سازمانی، خانههای خالی، خانههای در حال ساخت و خانههای فرسوده و برنامهریزی برای آنها. این عوامل نیز میتوانند جزو برنامههای مدیریتی دولت برای تامین مسکن قرار بگیرند و متناسب با ویژگیها و تعداد این واحدها از ظرفیت آنها نیز برای افزایش موجودی مسکن در حال استفاده، بهرهگیری شود. از این طریق در واقع ظرفیت تامین و عرضه مسکن افزایش خواهد یافت و نیاز به ساختوساز و عرضه جدید از مسیر ساخت واحدهای مسکونی کاهش مییابد. بهطور قطع، اینگونه اقدامات به هزینه و زمان کمتری نیاز دارد و به دلیل آنکه عمده این واحدها در قلب شهرها و در هستههای درونی و میانی شهرها قرار دارند، از ویژگیهای سکونتی و سرانههای شهری تکاملیافتهتر و باکیفیتتری نسبت به ساختوسازهای خارج شهرها برخوردارند و تاثیرات اجتماعی طرحهای انبوهسازی کلان را نیز کاهش میدهند.
فرصت جدید در بافتهای فرسوده
عليبيتاللهي رئيس بخش زلزلهشناسي و خطرپذيري مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي دولت سیزدهم، با تایید اکثریت وزرا از سوی مجلس شورای اسلامی، با انگیزه و رویکردی نو شروع به کار کرده است. یکی از اصلیترین وعدههای ریاستجمهوری، با هدف حل مشکل مسکن مردم، احداث سالانه یکمیلیون واحد مسکونی است که مسوولیت سنگینی را بر دوش وزیر راهوشهرسازی و نهادهای تابعه و همکار وزارت راهوشهرسازی میگذارد. پرواضح است که مشکل مسکن در تهران، کلانشهرها و شهرهای بزرگ، حادتر بوده و هزینه اجارهنشینی بیشتر و چالشی جدیتر و از طرفی بهمراتب حساستر و حل آن، نیازمند تدبر و تفکر کارشناسانهتر است. بهعنوان مثال، هزینه اجارهنشینی در کلانشهر تهران، به معنی واقعی کلمه، کمرشکن شده است. از طرفی، سیاست اجرایی برای حل این مشکل، نباید بهگونهای اتخاذ شود که با افزایش تولید مسکن در تهران یا حواشی آن، موج مهاجرت و افزایش بیرویه جمعیت به حیطه جغرافیایی تهران و حومه، مشکلات عدیده دیگری بر مشکلات پیشین تهران اضافه کند. ترافیک، آلودگی هوا، سختی تردد و محدودیت زیرساختها از یک طرف و جلوگیری از خالیشدن روستاها و شهرهای کوچک بهدلیل هجوم جمعیت به تهران و اطراف آن با هدف اشتغال، کسب درآمد روزانه و... از طرف دیگر، عوامل مهمی هستند که باید در ورود به این چالش بزرگ مد نظر قرار گیرند.
وعده احداث انبوه واحدهای مسکونی، فرصت بیبدیلی برای تغییر سیمای شهری در بافتهای فرسوده است. این امر، نهتنها در تهران، بلکه در تمامی کلانشهرها و شهرهای بزرگ و نسبتا بزرگ (دارای بیش از ۲۰۰هزار نفر جمعیت)، فرصت ممتازی برای نوسازی و بهسازی بافتهای ناکارآمد و فرسوده است.
بافتهای فرسوده شهری، جزو آسیبپذیرترین محدودههای شهری در هنگام رویدادن زلزلههای بزرگ در شهرها یا مجاورت آنها هستند. این محلهها پیچیدگیهای اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خاص خود را دارند که از یک سو، دارای ریشه و قدمت شهری ارزشمند، همراه با غنای فرهنگی، معماری و اجتماعی بالا هستند و از طرف دیگر، به دلیل قدمت و ناپایداری، تنگی معابر و تراکم جمعیتی، آسیبپذیری زیادی در برابر زلزله و سایر مخاطرات دارند.
برآورد شده است که در کل کشور، ۲۱ میلیون نفر در ۱۳۲هزار هکتار بافتفرسوده سکونت دارند که که نسبت به جمعیت کل شهرنشین، حدود ۳۹ درصد و از نظر مساحت، ۱۷درصد فضای شهری را تشکیل میدهند. اعداد و ارقام در سطح کشوری، بسیار قابل توجه و مهم است و میتواند جهتگیری سیاستهای انبوهسازی شهری را تعیین کند.
حدود ۶۲درصد بافتفرسوده شهر تهران، کاربری مسکونی دارد و ۲۳درصد مساحت آن را سطح معابر تشکیل میدهد. با آنکه بافت فرسوده تنها ۵درصد مساحت کل شهر تهران را تشکیل داده، ۱۵درصد جمعیت این شهر (حدود یکمیلیون و ۲۰۰ هزار نفر) در ۲۶۰هزار پلاک ساختمانی واقع در بافت فرسوده سکونت دارند.
بافت فرسوده، فصل مشترک بافتهای ناپایدار، ریزدانه و نفوذناپذیر است که بهصورت مجزا، مساحت بافت ناپایدار حدود ۵۸۰۰ هکتار، مساحت بافت ریزدانه ۵هزار هکتار و مساحت بافت نفوذناپذیر حدود ۴۶۰ هکتار است. مناطق ۴، ۲۲، ۵، ۲۱، ۲ و یک دارای بیشترین وسعت و مناطق ۱۷ و ۱۰ دارای کمترین وسعت مناطق شهری تهران هستند. مجموع مساحت بافتهای فرسوده، ۳۲۷۰ هکتار است که در ۴۹۸۹ پلیگون (بلوک) در مناطق مختلف تهران توزیع شده است. در همه مناطق بیستودوگانه تهران بافت فرسوده وجود دارد، اما نسبت مساحت آنها متفاوت است. مناطق ۱۲ و ۱۰ با وسیعترین مساحت بافت فرسوده در صدر و مناطق ۶ و ۲۲ با کمترین مساحت، در رده آخر قرار دارند.
با توجه به وسعت متفاوت مناطق بیستودوگانه شهر تهران، فاکتور مناسب، نسبت مساحت بافتهای فرسوده به مساحت کل مناطق است. براساس این فاکتور، در مناطق ۱۰، ۱۲، ۱۱ و ۱۷، درصد تراکم زیادی از بافت فرسوده وجود دارد و مناطق ۴ و ۲۲ کمترین تراکم را دارند.
شاخص مهم دیگری که در ارزیابی بافتهای فرسوده مورد توجه است، ابعاد بلوکها یا پلیگونهای بافت فرسوده است. در جدولهای اطلاعاتی موجود، مساحت هر بلوک بافت فرسوده آورده شده است، اما در دیدگاه کلی، میتوان از تقسیم مساحت کل بافتهای فرسوده به تعداد پلیگون، شاخص مناسبی برای قضاوت در مورد ابعاد کل بلوکهای بافت فرسوده ارائه داد. میتوان گفت، مناطق ۱۲، ۱۰ و ۱۱ از جمله مناطق با ریسک بالا از جهت تراکم و مساحت بافتهای فرسوده هستند و باید در اولویت برنامههای نوسازی قرار گیرند. همچنین در مناطق شمال شهر تهران، قرارگیری بافتهای فرسوده روی حریم گسلها، بلوکها و بافتهای فرسوده، این مناطق شهری را در اولویت نوسازی واحدهای مسکونی قرار داده است.
به این ترتیب، وعده احداث یکمیلیون واحد مسکونی در سال در کل کشور را باید فرصت ممتازی تلقی کرد. از دیدگاه شهرسازی، اقتصادی و مدیریت ساخت، دیدگاههای تخصصی ممکن است یکسان و مشابه نباشد و تصدیگری دولت در احداث مسکن نقاط ضعف و جای بحث داشته باشد، اما واقعیت این است که علاوه بر کیفیت پایین زندگی در بافتهای فرسوده، معابر تنگ و واحدهای کوچک، اغلب گسترههای شهری ما با خطر بالای زلزله همراه هستند. براساس نقشه خطر زلزله آییننامه ۲۸۰۰، حدود ۹درصد مساحت سرزمینی ایران زون با خطر بسیار بالای زلزله است، با اینحال در همین مساحت ۲۷درصد جمعیت کل کشور زندگی میکند. ۶۷درصد مساحت سرزمینی ایران نیز زون با خطر بالای زلزله است. طول تقریبی گسلهای فعال و لرزهزای ایران به حدود ۴۰ هزار کیلومتر میرسد و کمتر پهنهای در کشور از خطر زلزله در امان است. از طرفی باید اذعان کرد که ما میراثدار کیفیت مطلوبی از نظر کیفیت ساختوساز واحدهای مسکونی نیستیم. براساس آخرین آمار رسمی کشور (آمار نفوس و مسکن ۱۳۹۵ مرکز آمار ایران) نزدیک به ۲۳ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد (سال ۱۳۹۵) که از آن میان، حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی فاقد اسکلت هستند. واحدهای مسکونی فاقد اسکلت و ناپایدار در مقابل زلزله، در شهرهای بزرگ عمدتا در بافتهای فرسوده متمرکز شدهاند.
اگر با رویکرد همراهی با هدف و سیاست اجرایی دولت سیزدهم، راهبرد اصلی احداث واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ، تغییر سیمای بافتهای فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی و تابآوری در آن بافتها تعیین شود، بیتردید با یک تیر، دو نشان زده خواهد شد؛ اول آنکه مقدار قابل توجهی مسکن احداث میشود و درصد عمدهای از مشکل مسکن، به شرط اضافهنشدن بار جمعیتی شهری تهران و سایر کلانشهرها و شهرهای بزرگ، حل میشود؛ نکته دوم که برای ما کارشناسان حیطه مدیریت ریسک و بحران و مخاطرات طبیعی بسیار حائز اهمیت است، کاهش آسیبپذیری شهری در برابر زلزله و تقلیل قابل ملاحظه تلفات احتمالی و بهطور کلی، کاهش ریسک زلزله در پی انجام این مهم است که کاری ماندگار و خدمتی ارزنده برای مردم عزیز و کشور خواهد بود.
سه استدلال مخالفان
جمشيد ستوده كارشناس مسكن طرح ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال، در حالی روی میز دولت قرار دارد که یک سوال مهم در اینباره مطرح است؛ چگونه این طرح، به اولویت دولت در بخش مسکن تبدیل شده و یکی از سرفصلهای اصلی اقتصادی در شروع به کار کابینه جدید است؟
علاوه بر این سوال، باید اساسا به این پرسش نیز پاسخ داده شود که آیا بازار مسکن، این طرح را خواهد پذیرفت یا بیتفاوت به آن، به مسیر فعلی خود ادامه خواهد داد؟ در واقع، این طرح اثری بر بازار مسکن خواهد داشت یا خیر؟
در وهله بعد، باید دید که مهمترین اشکالات این طرح چیست؟ برای پاسخ به این پرسشها باید نگاه عمیقتری به موضوع مسکنسازی یکمیلیونی سالانه در بازار ملک داشت. این طرح فعلا مهمترین طرح اقتصادی دولت سیزدهم است.
از بین تمام حرفها، وعدهها و برنامههایی که درباره این طرح اعلام شده، توجه به ماهیت آن از اهمیت اساسی برخوردار است و اینکه در نهایت، آثار و تبعات اجرای این طرح در بازار مسکن، چه خواهد بود؟
نخستین موضوعی که باید به آن توجه کرد، مربوط به طراح این طرح است. طراح مسکنسازی یکمیلیونی در سال، مجلس شورای اسلامی است. طرح ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی به طرح جهش تولید و تامین مسکن مربوط است که در دو سال اخیر، در مجلس مطرح، نگارش و تدوین شد و بعد از دو بار رفت و برگشت به شورای نگهبان و انجام اصطلاحاتی، در نهایت به تصویب و تایید رسید.
دولت سیزدهم نیز بنا دارد، این طرح را به اجرا درآورد. این طرح دو ویژگی مهم دارد: اول اینکه شامل عرضه تیراژ وسیع مسکن خواهد شد؛ دوم اینکه شباهت زیادی به طرح مسکن مهر دارد، طرحی که اواسط دهه ۸۰ از سوی دولت وقت مطرح شد.
این طرح از همان ابتدای مطرحشدن، مخالفان و موافقانی داشت؛ هرچند استدلالهای زیادی در مخالفت با آن مطرح شد که باید دید، مخالفتها و استدلالهای مخالفان تا چه اندازه درست است؟
دو نکته مهم این طرح، دو اهرم اجرایی آن است. اول آنکه دولت مکلف به واگذاری زمین به سازندهها برای ساخت واحدهای مسکونی است. در گام بعدی نیز بانکها مکلف شدهاند، ۴۰ درصد از تسهیلات جدیدی را که سالانه به بخشهای مختلف پرداخت میکنند، به بخش مسکن تزریق کنند تا صرف ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال شود.
نکته مهم این است که دولت در کلانشهرها عملا زمینی در اختیار ندارد و تقریبا تمام ذخایر زمین دولت در کلانشهرها در خارج از شهر و محدوده شهری قرار دارد. از سوی دیگر، این تکلیف در حالی برای بانکها وضع شده است که بهطور متوسط، در سه سال اخیر، سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختشده تنها حدود ۵ درصد بوده است. بنابراین قرار است، به واسطه این طرح، بانکها چند برابر آنچه را که در سالهای اخیر به بخش مسکن تسهیلات دادهاند، تسهیلات مسکن پرداخت کنند.
یک استدلال مهم مخالفان طرح مسکنسازی یکمیلیونی این است که بازار ساختوساز اساسا به لحاظ فنی و عوامل اجرایی و البته مصالح و تجهیزات ساختمانی موجود، عملا ظرفیت پشتیبانی از طرح را نخواهد داشت. گروه دیگری درباره آثار تورمی اجرای این طرح در بازار مسکن میگویند.
دسته دیگری از مخالفان نیز در این زمینه نقد جامعتر و کاملتری مطرح میکنند، مبنی بر اینکه حتی با فرض اینکه توان و ظرفیت کافی برای ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال وجود داشته باشد و اجرای این طرح با تدابیر سیاستگذار پولی و بانک مرکزی آثار تورمی نیز برای اقتصاد کشور به دنبال نداشته باشد، آیا نتیجهای را که باید در بازار مسکن رقم بزند، به دنبال خواهد داشت یا خیر؟ یعنی میتواند به رفع رکود از بازار ساختوساز از یک سو و رفع انجماد معاملاتی بازار ملک (رکود خرید و فروش) و تسهیل فرآیند خانهدار شدن متقاضیان واقعی مسکن منجر شود؟
پاسخ به این سوال را میتوان در ارتباط بازار مسکن با این طرح ارائه کرد. اینکه آیا بازار مسکن طرح را خواهد پذیرفت و به آن واکنش نشان خواهد داد یا نسبت به آن بیتفاوت بوده و روندهای طبیعی خود را متناسب با شرایط اقتصادی طی خواهد کرد.
به اعتقاد این گروه از منتقدان، مشکل بازار مسکن در حال حاضر عرضه جدید و انبوه به بازار نیست. مشکل بازار مسکن، عرضههایی است که انجام شده و به بازار وارد میشود، اما امکان دسترسی متقاضیان واقعی و مصرفی به این واحدها وجود ندارد. در واقع، تقاضای مصرفی و خانهاولیها و گروههایی که برای سکونت در این واحدها اقدام به ورود به بازار مسکن میکنند، از بخش عمدهای از عرضههای جدید محروم هستند. اگر این مشکل برطرف نشود، این برنامه وسیع و گسترده که دربردارنده هزینه بسیار سنگینی برای اقتصاد کشور است و تمام متغیرهای اقتصادی را تحت تاثیر قرار میدهد، پاسخگوی هدفی که دولت با اجرای این طرح به دنبال برآوردهشدن آن است، نخواهد بود. برآوردها نشان میدهد که اجرای این طرح، هماکنون هزار هزار میلیارد تومان در سال هزینه دارد.
برخی نیز اعلام میکنند که اساسا امکان ساخت یکمیلیون واحد مسکونی در سال وجود ندارد، در حالی که سابقه ساختوساز نشان میدهد که این میزان ساخت مسکن، پیش از این نیز تجربه شده است. در نیمه اول دهه ۹۰، تیراژ ساخت مسکن در کشور بهطور سالانه و میانگین بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی بود. بنابراین امکان ساخت این تعداد واحد وجود دارد، اما آنچه در این میان از اهمیت اساسی و اصلی برخوردار است، این است که اولویت برنامه و سیاست در بخش مسکن باید چه باشد؟ آیا سیاستگذار مسکن باید بر ساخت انبوه و میلیونی مسکن تمرکز کند یا باید اولویتهای دیگری را در دستور کار خود قرار دهد؟
منتقدان معتقدند که باید در وهله اول، موضوع عدم تناسب بین عرضه و تقاضای موجود در بازار مسکن برطرف و مشکل عدم دسترسی تقاضا به واحدهای ساختهشده حل و فصل شود. این طرح میتواند به قوت خود باقی باشد، اما هماکنون زمان مناسبی برای اجرای آن نیست؛ چرا که اگر با همین وضع موجود این طرح اجرایی شود، میتواند تبعات زیادی به دنبال داشته باشد. این در حالی است که هنوز از مجموع دو میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر، بعد از گذشت بیش از یک دهه و نزدیک به ۱۵ سال از شروع این طرح، تعداد ۱۰۰ هزار واحد باقی مانده است. ضمن آنکه بخش زیادی از واحدها به سرانههای کافی خدمات زیربنایی و روبنایی دسترسی ندارند و در این زمینهها با مشکل مواجهاند.
با چنین وضعی، این طرح میتواند اجرایی شود، اما بازار، آن را نمیپذیرد و از آنجا که ریشه جهش دامنهدار قیمت مسکن و ناتوانی خرید مسکن در جای دیگری است، بحران مسکن کماکان پابرجا خواهد ماند. بنابراین اگر سیاست اولویتدار بازار مسکن که تحریک عرضه مسکن موجود و منجمد به بازار است، در گام اول اجرایی نشود، بازار مسکن نسبت به ساختوساز میلیونی که عمدتا در محدودههای بیرونی کلانشهرها و شهرهای بزرگ نیز انجام خواهد شد، بیتفاوت خواهد بود.
لازم است در گام اول، سیاست اصلی یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی موجود در داخل شهرها و کلانشهرها که هماکنون از سوی محتکران مسکن تحت تملک قرار گرفته است، اجرایی شود. میتوان با اعمال سیاستهای مالیاتی، بهخصوص برقراری سیاست دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، ضمن افزایش هزینه و ریسک سوداگری در بازار مسکن و خلع ید سفتهبازها از این بازار، نسبت به افزایش عرضه مسکن در هسته درونی شهرها اقدام کرد. این اقدام میتواند شرایط را برای تعدیل عرضه و تقاضا و متناسبسازی آن فراهم کند. بعد از انجام این نوع اقدامات، دولت میتواند برای اسکان سرریز جمعیت کلانشهرها و همچنین پرکردن فاصله باقیمانده بین عرضه و تقاضای مسکن اقدام به مسکنسازی در خارج از شهرها یعنی شهرهای جدید حومه کلانشهرها کند.
