ساخت مسکن در دولت جدید
مکانیزم تامین منابع
فردين يزداني مدير بازنگري طرح جامع مسكن یکی از مهمترین وعدههای مطرح شده از سوی ابراهیم رئیسی رئیس دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و نهایتا چهار میلیون واحد مسکونی تا پایان این دولت است. این وعده اگرچه در شرایطی میتواند در صورت تحقق، کمبود عرضه در این بازار را رفع کند، اما سوال اساسی این است که آیا نوسانات قیمت که طی سالهای اخیر از جمله مشکلات اساسی بازار مسکن بوده میتواند از این طریق مهار شود؟
برای پاسخ به این سوال در ابتدا به بررسی مختصات نیاز سالانه بازار مسکن میپردازیم. مطابق با محاسبات انجامشده در قالب طرح جامع مسکن، بازار مسکن سالانه به ساخت حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطق شهری نیاز دارد. طی سالهای اخیر بخش زیادی از مسکن روستایی تخریب و نوسازی شده است، بنابراین میتوان گفت در نگاه اول، پیشبینی و برنامهریزی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در بازار مسکن با نیاز این بخش همخوانی دارد. اما نکته مهمی که به نظر میرسد در این مسیر نادیده گرفته شده، تراکم خانوار در واحد مسکونی است. طی سالهای اخیر باتوجه به افت قابلتوجه عرضه مسکن و کافینبودن استطاعت خانوار برای ورود به بازار و بالفعل کردن نیاز خود، تراکم خانوار در واحد مسکونی افزایش یافته است، به این معناکه در حالحاضر یک و نیم میلیون خانوار هستند که همراه خانوارهای دیگر در یک واحد مسکونی زندگی میکنند. عددی که به نوعی نشاندهنده میزان کمبود اساسی در بازار مسکن است. حال ممکن است این ابهام به وجود آید که آیا در مقطع کنونی به میزان نیاز این یک و نیم میلیون خانوار، واحد مسکونی در بازار ساخته و عرضه نشده است؟ در پاسخ به چنین ابهامی با تاکید میتوان گفت مسکن به این میزان عرضه شده، اما نکته اساسی این است که مسکن ساخته شده طی این سالها، در استطاعت خانوارها نیست.
پس این موضوع در این مرحله مشخص میشود که مساله اساسی بازار مسکن در نقاط شهری، کمبود مسکن نیست، بلکه کمبود مسکن در استطاعت است که خانوارها با بودجه خود امکان خرید و بالفعل کردن نیاز خود را از آن طریق داشته باشند. علاوه بر این موضوع دیگری باید مدنظر دولتمردان و سیاستگذاران بخش مسکن قرار گیرد این است که رفع نیاز بازار مسکن به عرضه مسکن جدید و در استطاعت، یک ساله امکانپذیر نیست و ضروری است که برای تامین و ساخت سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی (براساس محاسبات انجامشده در طرح جامع مسکن) یک برنامهریزی با زمانبندی مناسب انجام شود. حال با بررسی این موضوعات، به سوال نخست مطرح شده درباره اینکه آیا نوسانات قیمت در بازار مسکن با تولید و عرضه واحدهای مسکونی بیشتر رفع میشود یا خیر؟ بازمیگردیم.
باید توجه داشت که ریشه نوسانات قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن کجاست. بررسیها مشخص میکند نوسانات قیمتی رخ داده در بازار مسکن طی سالهای گذشته ناشی از نوسانات اقتصاد کلان و تبدیل شدن مسکن به یک دارایی است. بنابراین اگر ریشه این مشکل یعنی نوسانات اقتصادی حل نشود، نمیتوان امیدوار بود که با عرضه بیشتر مسکن، نوسانات قیمتی در این بازار حل شود. اما اگر شرایط اقتصادی کلان در یک وضعیت با ثبات قرار داشته باشد، عرضه بیشتر و مناسب مسکن میتواند مشکلات نوسان قیمت در این بازار را رفع کند، بنابراین نیاز است دولت دستکم بهصورت همزمان به رفع نوسانات موجود در شرایط اقتصاد کلان و همچنین تولید بیشتر مسکن در استطاعت اقدام کند. بهویژه که جدیدترین مطالعات انجام شده درباره خط فقر مسکن نشان از افزایش جمعیت زیر این خط دارد. نتایج این مطالعات در سال ۸۴ نشان داد ۲۴ درصد یا یکچهارم خانوارهای ایرانی زیر خط فقرمسکن هستند. محاسبات انجامشده برای این شاخص بار دیگر در سال ۹۲ با استناد به دادههای مربوط به ماههای پایانی سال ۹۱ نشان داد خط فقر مسکن، جمعیت بیشتری از خانوارهای ایرانی را در برگرفته است، بهطوریکه ۳۳ درصد از خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشتند. به تعبیر دیگر، در نیمه دهه ۸۰، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه۹۰، سهدهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهارم در زیر خط فقر مسکن قرار گرفتند. به این ترتیب، طی ۵/ ۱ دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است. جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفتهاند در سال ۹۹ قطعا افزایش پیدا کرده است. تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجارهبها سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشتهاند.
افزایش تعداد خانوارهای ایرانی که زیر خطفقر مسکن قرار گرفتهاند طی ۵/ ۱دهه گذشته میتواند یک معنا و مفهوم مشخص نیز داشته باشد و آن اینکه، سیاستهای وضع شده در این بازه زمانی که اتفاقا دو طرح بزرگ خانهسازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر و مسکن ملی که هدف اصلی آنها خانهدار کردن اقشار موردنیاز حمایت بوده است، جوابگو نبودهاند چراکه اگر اجرای این طرحهای ساخت مسکن بهصورت موثر و گسترده اثرگذار بودند وضعیت شاخص دسترسی به خانه حداقلی باید بهبود پیدا میکرد. این در حالی است که با قرار گرفتن ۴ دهک در زیر خط فقر مسکن، جمعیت ضعیف و مورنیاز حمایت در این بخش نسبت به شرایط عمومی اقتصاد که دو دهک اول بیشتر نیازمند حمایت هستند، وخیمتر است.
دولت جدید باید به این موضوع توجه کند درغیراینصورت میتوان اینطور پیشبینی کرد که سرنوشت این وعده در دولت سیزدهم به وعده سایر دولتها در این بخش منجر شود. درواقع برای آنکه این وعده به سرنوشت نامشخص و ناموفق دولتهای گذشته در این مسیر دچار نشود، نیاز است تا علاوه بر توجه به نکات ذکر شده، این هدف و وعده با برداشتن گام های تدریجی محقق شود. تجربه سالهای گذشته نشان میدهد تحقق چنین اهداف بزرگی در عرصه اقتصادی بدون برنامهریزی گام به گام و تدریجی امکانپذیر نمیشود. برای برنامهریزی گام به گام این وعده چند موضوع اصلی باید مشخص شود. اول آنکه برای تولید این میزان واحدمسکونی به صورت سالانه، چه میزان مصالح ساختمانی مورد نیاز است. دوم آنکه میزان مصرف انرژی در جریان احداث این طرح چقدر است و نهایتا آنکه چه میزان منابع مالی موردنیاز است و قرار است منابع مالی موردنیاز از چه محلی تامین شود.
براساس اصول ابتدایی اقتصاد، تامین سرمایه یا از محل منابع مازاد داخلی یا از طریق سرمایهگذاری خارجی امکانپذیر است. درمقطع کنونی تامین سرمایه از خارج مقدور نیست، بنابراین تنها منابع داخلی در دسترس است. در این میان برای آنکه تامین منابع پایدار انجام شود باید سطح مشخصی از رشد اقتصادی نیز بهوجود آید چراکه برای تزریق آورده اولیه خانوارها به این طرح، نیاز به کسب درآمد از سوی آنها است. در غیراینصورت مسیر دیگری جز تزریق پایه پولی باقی نمیماند که تجربه گذشته ثابت کرده، استفاده از منابع این محل فقط به افزایش نرخ تورم عمومی کشور منجر خواهد شد. در واقع چرخه شکلگیری تقاضا در بازار مسکن به این شکل است که در آغاز، رشد اقتصادی باعث بهوجود آمدن مازاد شده و به وجود آمدن این مازاد باعث ایجاد تقاضای موثر در این بازار خواهد شد و باید دانست که تولید بدون وجود خریدار با توان مالی کافی، در نهایت باعث ایجاد حباب قیمت خواهد شد.
در پایان توجه به این نکته مهم است که استدلالها و نظریات بسیاری درباره اثر بسیار مهم بخش مسکن بر رونق و توسعه اقتصادی کشور وجود دارد، این همه در حالی است که با یک بررسی تخصصی از منابع آماری مثل جدول داده - ستانده مرکز آمار ایران مشخص میشود که بخش ساختمانهای غیرمسکونی در بین ۹۸ بخش از جهت تاثیرات رشد در مرتبه ۱۹ قرار دارد و در این بین بخشهای صنعتی مثل پتروشیمی یا صنایع خودروسازی خیلی بیشتر از بخش مسکن بر رشد اقتصادی کشور آثار مثبتی برجای میگذارند. برای نمونه هر یک واحد سرمایهگذاری در بخش مسکن رقم تولید ناخالص داخلی را به میزان ۳/ ۲ واحد ارتقا خواهد داد؛ این در حالی است که برای نمونه بالا رفتن یک واحد در زمینه رشد صنایع غذایی، تولید ناخالص داخلی را ۷/ ۲ واحد بالا میبرد. در وضعیتی که بخش صنعت با چالشهایی مثل کمبود سرمایه در گردش دست و پنجه نرم میکند، الزام شبکه بانکی به سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن، هیچگونه توجیه اقتصادی ندارد.
تبیین دقیق صورت مساله
مهدی بهداد فعال صنعت ساختمان مسکن یکی از نیازهای اولیه هر انسان است. این نیاز در غالب کشورهای دنیا با دخالتهای مستقیم یا غیرمستقیم دولتها مدیریت میشود. دولتها تلاش میکنند تا با ایجاد زیرساختها و نیز ارائه تسهیلات، شرایط و قدرت خرید لازم را برای متقاضیان خرید مسکن ایجاد کنند. در ایران نیز دولتها با رویکردهای اقتصادی مختلف تلاش کردهاند تا در این زمینه نقشآفرینی مدنظر خود را داشته باشند. در این میان توجه به نکات زیر حائزاهمیت است:
۱- شاید یکی از مهمترین نمودهای اقتصادی فعالیتهای دولتها در سالهای گذشته، استقراض از بانک مرکزی و افزایش پایه پولی بوده است. آموزههای علم اقتصاد میگوید، این استقراض آثار خاص خود را بر نرخ رشد نقدینگی و متعاقبا نرخ تورم گذاشته است. این نرخ که رشد سطح عمومی قیمتها در اقتصاد است، در دورههای مختلف فراز و فرودهای مختلفی را در اقتصاد ایران داشته است. تفاوت ماهیتی نرخ رشد نقدینگی در سنوات قبلتر با سال اخیر در آن است که دولت از رهگذر مسائل و مشکلات ارزی از طریق بانک مرکزی به این امر دامن زده که آثار و تبعات قابلتوجهی را در نرخ تورم بر جای گذشته است.
۲- هنگامی که نرخ تورم در اقتصاد افزایش پیدا میکند اولین واکنش از سوی فعالان اقتصادی آن است که برای جلوگیری از کاهش قدرت خرید خود پول نقد یا اعتبارات در اختیار خود را به انواع داراییها تبدل میکنند. در همین راستا مسکن به عنوان یکی از مهمترین کالاهای هدف مدنظر فعالان اقتصادی قرار میگیرد. به همین اعتبار ملاحظه میشود که در شرایط انتظارات تورمی یا تورمهای تحقق یافته، بهصورت مقطعی معاملات مسکن و نیز قیمت این کالا در سطح اقتصاد دچار رشدهای قابلتوجه میشود.
۳- با توجه به اینکه اقتصاد ایران در غالب سالهای گذشته نرخهای تورم دو رقمی را تجربه کرده است، دولتمردان همواره متوجه کاهش قدرت خرید مردم شده و به این امر واقف بودهاند که گروههای پایینتر درآمدی از گردونه خرید مسکن خارج شدهاند. به همین دلیل، خانهدار شدن مردم را در اهم برنامههای خود قرار دادهاند.
۴- دولت جدید نیز که در روزهای آتی مدیریت اجرایی کشور را در دست خواهد گرفت، به این نکته توجه کرده و به برنامههای ساخت مسکن توجه داشته است. حال سوال اینجاست که تا چهحد امکان تحقق چنین وعدهای وجود دارد و دولت با کدام ابزار میتواند به این امر مهم جامه عمل بپوشاند؟ واقعیت امر آن است که دولت اگر بخواهد با افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن در این امر مهم گام بردارد، احتمالا باید به دنبال تاسیس صندوقهای خاص تامین مالی برای طرف تقاضا (مانند آنچه در دولت یازدهم و دوازدهم انجام شد) برود یا اینکه با اجرای برنامههایی مانند مسکن مهر در این زمینه، اقدامات لازم را صورت دهد. با توجه به وضعیت نرخ رشد نقدینگی در اقتصاد کشور که به رقم قابلتوجه حدود ۴۰ درصد رسیده است، آیا طرف تقاضا امکان خرید واحد مسکونی ساخته شده را دارد؟ در شرایط قسطی کردن فروش آیا طرف تقاضا امکان بازپرداخت رقم اقساط را خواهد داشت؟ نکته قابلتوجه در این میان آن است که در ماههای گذشته براساس آمار و اطلاعات موجود، نرخ تورم مواد خوراکی که نیاز اولیه انسان محسوب میشود، به رقم تقریبی ۷۰ درصد نیز رسیده است. بنابراین به نظر میرسد که با توجه به درآمدهای متعارفی که بهصورت عمومی ملاحظه میکنیم، پرداخت اقساط خرید مسکن برای گروههای پایین درآمدی امری دشوار باشد.
۵- دولتها مسکن را به عنوان موتور محرک اقتصاد معرفی کرده و از این رهگذر پیشبینی اشتغالزایی را نیز در اقتصاد داشتهاند. در شرایطی مفروض مانند آنچه در روزهای اخیر در بازار مصالح ساختمانی مشاهده کردهایم این سوال مطرح است که در صورت وجود مشکل در تامین انرژی کارخانههای تولیدی مانند سیمان که باعث کاهش تولید و متعاقبا افزایش قیمت هر پاکت سیمان به رقم تقریبی ۱۰۰ هزار تومان شده است، بهای تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی در بازار به چه میزان خواهد رسید؟ یا با افزایش قیمت قابلتوجهی که در قیمت آهن و فولاد در اقتصاد رخ داده است، قیمتها به چه میزان خواهد رسید؟ واقعیت امر آن است که تولید مسکن با نرخهای مصالحی که اکنون در بازار مشاهده میشود، نمیتواند نویدبخش خانهدار شدن افراد و گروهها در جامعه شده و حتی در صورت موفق شدن دولتمردان در ساخت مسکن انبوه در کشور با واحدهای مسکونی گران و فراتر از توان خرید افراد جامعه مواجه خواهیم بود.
۶- با نگاهی به آمار و اطلاعات منتشر شده توسط نهادهای رسمی کشور نیز میتوان به نکات تحلیلی قابلتوجهی پی برد. در طی یک سال اخیر با وجود رونقی که در معاملات شاهد بودهایم، با گروههایی از افراد و خانوارها روبهرو شدهایم که برای خرید مسکن جدید خود مجبور شدهاند برای افزایش متراژ یا کیفیت واحد مسکونی خود، از کیفیت جغرافیایی محل سکونت خود بکاهند. عدهای نیز مجبور شدهاند به جای خرید واحد مسکونی اقدام به بازسازی واحد مسکونی خود کنند. این رفتار از سوی طرف تقاضا غالبا به دلیل آثاری است که نرخ تورم بر معیشت و زندگی افراد گذشته است.
۷- در حال حاضر و به اعتبار اطلاعات منتشر شده در کشور رقمی در حدود ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد. به عبارت دیگر در حدود ۱۰ درصد از واحدهای مسکونی خالی هستند که با توجه به سیاستهای مالی دولت در خصوص مسکن امید است که این میزان در طول زمان دچار کاهش بشود. اما نکتهای که وجود دارد آن است که با تولید ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور چگونه است که بسیاری از خانوارها در کشور مستاجر بوده و احتمالا فاقد واحد مسکونی هستند؟ چیزی که در ابتدا به ذهن میرسد آن است که توزیع مسکن در کشور چه از منظر جغرافیایی و چه از منظر قدرت خرید گروههای مختلف درآمدی دچار اشکالاتی است؛ یعنی مسکن تولید شده به دلیل موقعیت مکانی مطلوبیت لازم را برای خانوارها به منظور خرید ندارد و بهعلاوه گروههایی که قصد خرید مسکن با هدف مصرف را دارند، امکان خرید نداشتهاند. در کنار آن،گروههای درآمدی وجود دارند که بیش از یک واحد مسکونی را تملک کردهاند. گروه اخیر، مسکن را برای مسکن دوم مورد استفاده قرار میدهند (یعنی مثلا یک واحد مسکونی در تهران و یک واحد مسکونی در شمال کشور) یا اینکه واحد مسکونی دوم یا سوم را برای سفتهبازی نگهداری میکنند.
۸- با توجه به نکات ذکر شده در بندهای قبلی به نظر میرسد که مساله اصلی، نرخ رشد نقدینگی و نرخ تورم باشد تا تولید مسکن. این امر که دولتها نگران صاحب خانه شدن افراد باشند، امری پسندیده و نیکو است؛ ولی اینکه آیا هدفگذاری در چارچوب این راهبرد به نتایج مورد نظر نیز برسد، نیازمند الزاماتی است که به نظر میرسد در شرایط فعلی اقتصاد ایران مهیا کردن آن برای مدیران کلان اقتصادی کشور سخت باشد.
تغییر قواعد سیاستی
غلامرضا سلامی صاحبنظر حوزه مسکن ابراهیم رئیسی رئیس دولت سیزدهم وعده داده که دولتش سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد تا از این طریق کمبود عرضه در بازار مسکن مرتفع شود. این وعده اگرچه برای بازار مسکن ایران بااهمیت است، اما از دو جنبه قابل بررسی است: نخست آنکه آیا ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با نیاز بازار مسکن همخوانی دارد یا خیر؟ و دوم آنکه در صورت مثبت بودن پاسخ به سوال نخست، آیا زمینههای اجرای این وعده به صورت سالانه و طی چهار سال متوالی فراهم است یا خیر؟
برای پاسخ به سوال نخست میتوان نیاز سالانه ساخت مسکن را بررسی کرد. مطابق با آخرین آمار، حدود ۲۰ میلیون بدمسکن در کشور وجود دارد. از سوی دیگر سالانه حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار خانه اولی نیز به عنوان تقاضای بالقوه به بازار مسکن وارد میشوند. اگر بنا باشد در قالب یک برنامه ده ساله، سالانه نیاز ۵۰۰ هزار بدمسکن را رفع کنیم و در عین حال به نیاز خانهاولیها نیز پاسخ مثبت بدهیم بنابراین به عدد یک میلیون ساخت مسکن در هر سال میرسیم.
بنابراین با مثبت بودن پاسخ به سوال نخست با فرض این نیاز، به سوال دوم میرسیم. در یک عبارت کلی میتوان گفت که در حال حاضر شرایط لازم در اقتصاد کلان کشور برای تحقق این وعده وجود ندارد. درواقع اگرچه بخش مسکن میتواند نقش موتور محرک برای اقتصاد کشور را بازی کند و در صورت به حرکت درآمدن چرخهای این بخش، سایر بخشهای مرتبط با بخش مسکن که ارتباط پسین و پیشین با آن را دارند به حرکت در خواهند آمد. اما نکته مهم در این میان که به نظر میرسد مورد غفلت واقع شده این است که به حرکت درآمدن موتور بخش مسکن مستلزم آن است که برای واحدهای مسکونی ساخته و عرضه شده به بازار مسکن تقاضا وجود داشته باشد. به این معنی که تقاضای بالقوه موجود در بازار مسکن با ساخت و عرضه خانه جدید، به تقاضای بالفعل تبدیل شود. در مقطع کنونی بهویژه طی چند سال اخیر کاهش شدید قدرت خرید ناشی از جهشهای پیدرپی قیمت، شکاف زیادی میان قدرت خرید خانوار و قیمتهای موجود در بازار مسکن به وجود آورده است که در نتیجه آن زمینههای لازم برای تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل وجود ندارد.
شرط لازم برای افزایش قدرت خرید و ورود بخش زیادی از تقاضای انباشت شده به بازار مسکن، افزایش درآمد خانوار است. برای افزایش درآمد خانوار نیز نیاز است سایر بخشهای اقتصادی به سطح مشخصی از رونق برسد و در پی آن، بیکاری کاهش و درآمد خانوار در یک وضعیت مناسب قرار گیرد. اما هماکنون، تولید ناخالص داخلی کشور در یک وضعیت سکون قرار دارد، به طوری که طی سالهای اخیر، همزمان با افزایش جمعیت، تولید ناخالص داخلی در یک سطح مشخصی ثابت مانده و حدود یکسوم درآمد سرانه کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که برای آنکه تقاضای مصرفی بتواند به بازار مسکن وارد شود و یک واحد مسکونی خریداری کند، به بودجه کافی نیاز دارد و این بودجه از طریق کسب درآمد کافی به دست میآید. بنابراین پیشزمینه اصلی برای تحقق این وعده، افزایش تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی است.
علاوه بر آن نکته مهمی که در مسیر تحقق این وعده باید موردنظر سیاستگذار قرار گیرد، برنامه ریزی برای چگونگی تولید یک میلیون واحد مسکونی به صورت سالانه است. این مساله که قرار است ساخت و احداث این میزان واحدمسکونی در کدام نقاط شهری یا روستایی اجرایی شود، از جمله مسائلی است که از ابتدای اجرای این وعده باید مورد توجه باشد. بدیهی است که برنامهریزی در این حوزه در مرحله اولیه به یک برنامه آمایش سرزمین نیاز دارد. موضوعی که طی سالهای گذشته همواره مورد غفلت واقع شده و از سوی سیاستگذاران کنار گذاشته شده است. این در حالی است که در قالب یک برنامه آمایش سرزمین، برنامهریزی به صورت کلان برای توزیع جمعیتی در نقاط مختلف کشور امکانپذیر میشود، با توزیع مناسب جمعیتی، در مرحله بعد امکان برنامهریزی برای ایجاد اشتغال و درآمدزایی برای ساکنان مناطق مختلف فراهم میشود. چنین روندی بهطور طبیعی به ایجاد درآمد مناسب برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن منجر میشود و در نتیجه برنامهریزی برای احداث مسکن صورت میگیرد.
در کنار این دو موضوع، در جریان تحقق این وعده یک توصیه اصلی و اساسی به دولت سیزدهم وجود دارد و آن اینکه ورود مستقیم دولت به کار اجرایی اقتصادی، سم مهلک است. بررسی تجربه کشورهای دیگر زمانی که دولتها به صورت مستقیم به حوزه کارهای اجرایی همچون ساخت مسکن وارد شدهاند مشخص میکند که نتیجه اجرای این برنامهها قطعا شکست بوده است. بهویژه آن که محصول تولید شده در جریان این نوع اقدام، نه تنها به لحاظ اصول و ضوابط فنی مناسب نبوده، بلکه با روح انسان نیز سازگار نیست. مصداق واضح در این حوزه ساخت واحدهای مسکونی در قالب مسکن مهر است که نهتنها بدون رعایت اصول شهرسازی ساخته و عرضه شد، بلکه شرایط ساخت آنها نیز به گونهای بود که با روح انسان نیز سازگار نیست. از همین رو آنطور که باید مورد استقبال متقاضیان مصرفی حتی افرادی که در این طرح ثبتنام کرده و خواهان صاحبخانه شدن از این طریق بودند، قرار نگرفت. جالب آنکه در جریان اجرای طرح مسکن مهر، فقط کالبد شهر مورد توجه قرار گرفت و تجهیز شهر به امکانات و زیرساختها اساسی فراموش شد.
بنابراین ضروری است اجرای چنین طرحهایی از طریق جذب و تشویق بخش خصوصی انجام شود تا با هزینه کمتری به دست مصرفکننده برسد. در این بخش، قطعا نقش دولت باید در حدود سیاستگذار باقی بماند.
در پایان به نظر میرسد دولت سیزدهم برای ساماندهی بخش مسکن و ایجاد تعادل در این بخش ضروری است تا علاوه بر ساخت و عرضه مسکن جدید، به اصلاح یکسری قوانین موجود و همچنین سیاستگذاری صحیح در برخی حوزهها اقدام کند. به عنوان مثال یکی از نیازهای اساسی بازار مسکن، اصلاح ضوابط و مقررات مربوط به قانون پیشفروش است که طی سالهای گذشته چندان به آن توجه نشده است. دومین نیاز ضروری بازار مسکن، سیاستگذاری مناسب برای ساماندهی بازار اجاره از طریق ایجاد شرکتهای اجارهداری حرفهای است. در حال حاضر در تعداد زیادی از شهرهای دنیا، یکی از اصول اولیه برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجرین، ایجاد و راهاندازی شرکتهای اجارهداری حرفهای است؛ مسیری که تاحدود زیادی نتایج مثبتی کسب کرده و یک راهکار مناسب برای پاسخگویی به نیاز مسکن دهکهای یک، دو و سه است.
طرح این دو نکته نشان میدهد دولت سیزدهم برای آنکه بتواند به یک نتیجه ایدهآل و مطلوب در بخش مسکن برسد، نیاز دارد تا یک نگاه همهجانبه و کلی به تمامی بخشهای این بازار داشته باشد و گرنه سرنوشت این وعده دولت نیز ممکن است به سرنوشت دولتهای گذشته در بخش مسکن منجر شود.
